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■ 土地探しからご一緒に
建築の前の土地からのご案内

建築と不動産の連携
建築(Architecture)と不動産(real estate)の連携を重視します。活動としては下記のコンサルタント・サポートを目的にしております。

●土地・建物のトータルなコンサル
 よい建築はよい土地から始まります。建築を建てる前に、先ずはよい土地入手のお手伝いをします。思うところの建築がこの土地で建設できるのか?軟弱な地盤なのか?崖地・擁壁は問題はないのか?高くはならないのか?これらの不安を当社がご一緒にアドバイスして、よい土地探しのお手伝いをします。
●既存建築物購入者のサポート
 既存建築物を購入して業務や住居に利用する時に、目的に叶う建物でなければなりません。建築に専門知識を持った当社が目的に適合した建築物をご案内します。
●賃貸経営のオーナーへのサポート
 賃貸物件でなかなか入居しない物件や、いつまでも空いている部屋で困っているオーナーはいませんか?そんなオーナーに魅力ある方法をサポートします。デザインの性能の向上によるセンスは設計料がかかるだけで、それだけで感じが大きく変わるものです。キーワードはリニューアル・コンバージョン・リノベーションです。壁紙のデザインバランスで雰囲気が変わり、空室率がUPします。

買主のリスク
圧倒的な情報量を持つ不動産業者に対して【現況有姿】を押し付けられる買主。【現況有姿】とは中古住宅で設備の故障や劣化等があっても修繕やリフォームなどをせずに、そのままの状態で売買することですが、ある紛争では購入した家が不同沈下して、家が傾斜していました。当時、まだ住んでいるので、見ると言ってもプライバシーもあるので、勝手に収納とか見れませんし、家主の主人は横になってTVを見ているので、眺める程度で、購入しました。この眺める程度でも、【現況有姿】を確認したことになります。売主が引っ越して初めて気が付いたのは家の床が傾いているということです。それも、坂を登るような感じ・・・。

土地や中古建築物を購入する場合、隠れた瑕疵(欠陥)については中々一般の購入者は気が付かず、購入後に「あれっ!?」てなケースはすこぶる多いこと知っていますか?現在の不動産売買では「現況有姿」が主流になっています。事後で隠れた瑕疵(欠陥)が見つかっても建物が使用できないという極端なケースでない限り契約の解除はできないものです。そうなると後の祭りになるのですが、そうなると、訴訟しても弁護士費用や時間と労力を費やしても、ほとんど満足な結果にはならないことが多いのです。
よく考えてみてください。ちゃんと登録している宅建業者(不動産会社)にみんな依頼して売買している筈です。なのに何故、この様な結果になってしますのでしょうか?

売主の不実
売主はこれに対して「長く暮らしていたけど、気がつかないなぁ!子供たちも何も言っていなかったし、聞いてもらってもいいよ。」と、知らなかった事にする。無知で善良な売主を演じる。【見なかったことにする。知らなかった事にする】もう、噛み合わない。

仲介不動産の責務
不動産業者はプロとして徹底的な自分たちのリスク回避を構築しているから、隙が無い。不動産業者は【付帯設備及び物件状況報告書(告知書)】という書面を売主に書かせます。それは一般的には下記の内容です。
◇建物
雨漏り、白蟻被害、建物の瑕疵(傾き・腐食・きしみ・不具合等)、石綿使用調査結果の記録、給排水施設の故障・漏水、新築時の建築確認通知書(確認済証)・設計図書、住宅性能評価、耐震診断、増改築・修繕・リフォームの履歴
◇土地
境界確定の状況・越境、土壌汚染の可能性、地盤沈下・軟弱、敷地内残存物(旧建物基礎・浄化槽・井戸等)
◇周辺環境
騒音・振動・臭気等、周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等、近隣の建築計画、電波障害、近隣との申し合わせ事項、浸水等の被害、事件・事故・火災等、自治会費・区費等

以上の状況を売主に書面にて状況告知書として記入提出させます。売主は自己申告なので、売るために知らなかったことにして無しの欄にレ印のチェックをしています。
買主は「大手不動産屋さんを選んだのに・・・」と言いますが売主責任という自己申告に任せて販売するという音になります。彼らもプロですから、ちょっと調べれば分かる筈ですから、彼らも【見なかったことにする。知らなかった事にする】となります。売買を成立させて仲介料を手にすることが目的ですので・・。

海外での検査体制
米国では、売主側の不動産業者に対して買主側の不動産業者(バイヤーズエージェント)、購入前に住宅購入者の意思決定で費用負担し、建物検査を依頼するインスペクター(住宅検査人)、住宅の権利関係や契約内容のチェックとしてのエスクロー体制ができている。
英国では、建物・土地調査を行い、それに基づいて建物評価(鑑定)を行うサーベーヤーに依頼し、建物の状況の把握と適正な価格評価を確認し、住宅の権利関係や契約内容のチェックとしてソリシター(事務弁護士)が行う。

日本の検査体制
ビルや共同住宅などの投資分野ではデュー デリジェンス(不動産鑑定業務)(当然払うべき注意・努力)という形で建物診断および適正な地域性調査を行い、現状の不動産評価額を鑑定するのみならず、購入後におけるリフォーム費用等も事前に概算を出すなどの対応が出来つつありますが、住宅部門でも、ようやく国交省は既存住宅インスペクションガイドラインを策定することになりました。しかし、建築士などの国家資格者が必ずしも対応することにはならないので、信頼を得るには時間がかかるでしょう。

現在のインスペクションの問題点
私は国交省の「既存住宅インスペクションガイドライン検討会」の委員として出席してきましたが、このガイドラインは現在も行っている検査員を容認する形での、【目視と簡単な計器で検査】することが目的なので、建築士のように設計の経験の無い検査員には、その現象が大きな問題に発展するのか?単なる傷なのか?判断ができないということになります。建築士でないものは、その既存住宅が法適合にかなっているのか否かを判断するのは難しい面があります。ここにどうしても限界があることになります。
法適合性とは何が建築基準法上違法になるのか?という事です。買主はそれを知って購入するべきなのですが・・。また、病院で建てられた建物を本屋にする目的が購入する場合には、行政の確認申請機関に用途変更の手続きが必要です。また、積載荷重の重さも変わるので構造計算も必要になります。既存の構造計算書や設計図書の有無では購入しても用途変更できないということもあります。そんなると悲劇ですね。

建築には不動産のインスペクションが重要な理由
そこで、当社では土地や中古住宅を購入する方への不動産+建築アドバイザー(建築家)を目指すため、不動産インスペクションを重視しています。買主にとっては複雑で手間のかかる不動産購入ですが、不動産(Real Estate)(土地・建物)取得から建築(Architecture)(企画・設計・工事監理)まで建築家の立場でサポートいたします。不動産・建築業界のネットワークを生かし、不動産流通の適正化・発展に貢献できればと考えています。これらに賛同する建築家のネットワーク(AENet)を構築中です。

AENet協力建築家 K2WORKS

◇土地の購入
建設目的の土地取得で特に注意しなければならないことは地盤の地質、雨の流れ、日当たり、通風、騒音、車の駐車、目的とする建物のどの程度の規模、概算も含めての瞬時な提案が重要です。規模・予算のイメージが成立することは買う動機としては重要です。そんな事業収支試算書の作成も含めたご提案・土地探しをお手伝いします。




◇既存中古建築物の購入
既存中古住宅購入に際して、当社の経験豊富なインスペクションや耐震診断にて建物の健康診断をすることが重要です。また、リフォーム提案やコスト情報も合わせてご提供することで、トータルバランスのよいご提案ができるものと考えています。

インスペクション(検査・診断)の詳細はこちらから
 

土地探しよりご一緒に インスペクション(検査・診断)ご案内


いい家はいい土地から始まります。いい土地探しのお手伝い致します。 中古建物を購入してリフォームやリノベーションするにはいい建物であることが大切です。建物の健康診断をお手伝いします。
こんなん家があったらいいなぁシリーズ 小さくても幸せな家


家造りは楽しいものです。たくさんの選択肢があることを理解して頂ければ、嬉しく思います。そうなんです。こんなに自由に暮らしがあることを。 小さくても楽しく幸せを感じる空間創りのローコスト検証提案です。
構造と工事監理が大切な理由 建築のボランティア組織 建築よろず相談会


構造って建築主さんは先ず、見ることは無いかもしれませんが、実はそこがブラックボックスになっている所以です。安全な構造を作るには工事監理(設計者)が重要だと気がつくでしょう。 能力の高い一級建築士の仲間と弁護士の協力体制で建築の相談や調査に応じています。お気軽のご相談ください。
翔建築設計について 工事監理のドキュメンタリー


建築主から委任された工事監理者(設計者)のドキュメンタリーです。
YUKIO OGIHARA ARCHITECT & SHOU ASSOCIATES

知識本編:「いい家づくりのQ&A100」        実用本編:「家づくり履歴アルバム」

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